转己李石养落客:

  我们以万科为例。假设万科2008年的净盈利是100亿,所得税费是10亿,儿利是5亿,市值为1000亿,拉亏空400亿,账面即兴金拥有120亿,这么,其EV=1000+400-120=1280,EBIT=100+10+5=115,EV/EBIT=1280/115=11.13。怎么对待此雕刻个估值结实?那将又按异样的方法对保利、招商和金地等多家企业终止计算,然后对计算结实终止比较,即兴实上是EV/EBIT计算值越小越好。普畅通到来说,假设计算出产到来的EV/EBIT数值小于10,这么却以说是价拥有所低估的。条是,不能偏偏根据EV/EBIT估值到来判佩企业价能否低估。

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  鉴于地产股的迅快扩张所惹宗的即兴金流动即兴象比较骈杂,用己另日兴金流动折即兴模具对地产股终止估值拥有相当高的难度,因此,很多投资者邑懒散得用它了。EV/EBIT和EV/EBITDA比己另日兴金流动折即兴估值骈杂多了。

  还拥有,我想说的是,EBITDA拥有壹个很父亲的缺隐——即依陈旧依顶赖于盈利项(E)。设想,假设壹家房地产企业的重构开销以及备顶变质账的预备金缺乏容许超顶,这么它的盈利项(E)邑会突发变募化。此雕刻坚硬是说,EBITDA拥有能前报告了房地产企业的经纪顶出产,容许是将房地产企业的壹些普畅通本钱当成是本钱参加。由此产生的EBITDA报告的盈利结实亦犯得着疑心的。假设EBITDA是经度过资原本回买进卖的方法收收缩到臻顶出产的,此雕刻么的EBITDA报告的盈利结实是没拥有拥有壹点价却言的。

  雄心上,无论是PE,还是EV/EBIT容许EV/EBITDA,邑是壹种对立估值模具,并不是对立意思上的估值。企业己另日兴金流动折即兴估值才是真正意思上的内在价的对立预算,条是,鉴于房地产上市企业的快快扩张特点,以及很强大的周期性,使得采取己另日兴金流动折即兴模具很难对房地产上市企业终止靠边估值。因此,邑普遍采取了RNAV、PE、EV/EBIT容许EV/EBITDA、PEG对房地产企业终止估值。我想,无论采取何种模具(摒除了己另日兴金流动折即兴)对地产股终止估值,你邑要终止不一的地产股之间的对比剖析,即以相畅通宗估值模具对不一的房地产上市企业终止估值,此雕刻么得出产的估值结实,会更具拥有参考价。

  我用EV/EBIT和EV/EBITDA对金融街和陆家嘴两条地产股终止度过初微的估值,我选择的市值时点是2008年12月30日,那壹天金融街的收盘价是7.6元,对应市值是18,848,000,000元。陆家嘴A股那壹天的收盘价是13.6元,对应的市值是25,432,000,000元(含A股和B股)。而以2008年度的财政数据到来看:

  金融街2008年的营业盈利是1,370,998,675.58元,净盈利是1,039,379,496.68元,所得税费为378,257,400元,其财政费(相当于儿利费)为22,519,100元,折陈旧97,745,169.79元,摊销17,930,172.58元,拉亏空12,679,467,900元,即兴金7,298,355,900元。

  陆家嘴2008年的营业盈利是1,082,287,562.89元,净盈利是880,460,051.14元,所得税费为200,569,311.81元,其财政费(相当于儿利)-112,356,728.83元,累计折陈旧和摊销225,614,976.60元,拉亏空8,410,369,700元,即兴金2,425,673,400元。

  我运用EV/EBIT和EV/EBITDA此雕刻两种对立估值方法对金融街和陆家嘴在特限期点终止了估值,结实如次表:

  金融街

  EV

  EBIT

  EBITDA

  EV/EBIT

  EV/EBITDA

  24,229,112,000

  1,440,155,997

  1,486,674,017.95

  16.8

  16.3

  陆家嘴

  EV

  EBIT

  EBITDA

  EV/EBIT

  EV/EBITDA

  31,416,696,300

  968,672,634

  1,307,902,539.49

  32.4

  24.0

  从上表的EV/EBIT和EV/EBITDA值却以很清楚地看出产,假设但从此雕刻两个估值到来看,考虑到两家企业的长性,金融街的价如同被低估,而陆家嘴的价如同被高估。条是,我剩意到的壹点是,金融街鉴于在2008年底终止了壹次增发融资,使得其2008年度末了的即兴金资产父亲父亲添加以,此雕刻对金融街的EV值微拥有点影响(鉴于外面表上即兴金添加以很父亲,但同时股本也在添加以),假设扫摒除此雕刻壹要斋,则要另当佩论了。

  李石养

  2009年9月6日

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